Se sabía que habilitación de la Variante Rafaela y el avance sostenido de las obras del nuevo acceso Oeste generaría importantes desafíos para la ciudad. Cuando hace menos de una semana que el grueso del tránsito pasante por la RN 34 se desvía hacia la flamante circunvalación de la autopista y se nota el corrimiento del eje de tránsito hacia la nueva alternativa vial, aquellos desafíos pasaron a ocupar el centro de la agenda.
Hace algunas semanas ingresó al Concejo Municipal el denominado Plan Periurbano-Rural Noroeste de Rafaela, que tiene como objetivo crear una zonificación especial que organice el uso del suelo, principalmente en la franja de campos que se ubica entre la línea urbana del Oeste de la ciudad con la traza de la Variante.
Esta zonificación es muy variada, pero ya genera preocupaciones e inquietudes en los propietarios, sobre todo cuando crece el interés de inversores privados en esa parte de la ciudad. En la mañana de este martes concurrieron al Concejo Municipal Adriana y Gerardo Lorenzatti, que representan a una familia propietaria de una fracción de 22 hectáreas, concesión que está ubicada en el estratégico cuadrante suroeste del cruce que forman la RP 70 y la nueva Variante Rafaela.
Se trata de terrenos que formaron una concesión original de 33 hectáreas, con frente a la prolongación de Luis Fanti por el Norte; a calle Santos Dumont por el Este; y que al Oeste limita con corralones de materiales de construcción que funcionan en ese lugar, mientras que hacia el Sur limitan con otras concesiones de campos que mayormente no tienen edificios identificables. De esa fracción de 33 hectáreas la familia vendió hace algunos años 11 hectáreas ubicadas en Fanti y Santos Dumont, frente al Cementerio y a la Estación Transformadora Oeste de la EPE -y al sur de Luis Fanti-a la firma RG Frenos, que ya cercó el inmueble y tiene previsto construir en el futuro su planta industrial en ese lugar.
Dentro de las especificaciones del mencionado Plan Periurbano-Rural,el área quedó catalogada como una «zona de Extensión Económica Interfaz», destinada a la generación de suelo industrial, de servicios y comercial de mayor escala», donde se priorizarán «características urbanas, per ocon ciertas condionces rurales, como barreras forestales».
Más específicamente, para ese sector específico se autorizan desarrollos de hasta 500 metros respecto de la traza de la prolongación de avenida Fanti, con realización de estudios de saneamiento hídrico para cada lote en particular y para toda el área en general. Pero además establece un parcelamiento determinado y una impermeabilización del suelo que no supere el 50% de la superficie total.
La familia Lorenzatti planteó varias inquietudes. Para empezar, tiene un convenio suscripto con una constructora privada -una especie de preventa de terrenos- para que esa empresa -que está construyendo varios edificios en Rafaela- tenga un corralón y obrador propio en esa zona, cuestión que está pendiente de factibilidad y demorado en la tramitación. Pero además, la familia también desearía impulsar otras inversiones -por ejemplo, la construcción de un complejo de cabañas para alojamiento temporal- que encuentran limitaciones que tornan los proyectos inviables, dado los requerimientos que plantea el proyecto de ordenanza.
Los requerimientos
Para la concesión que posee la familia Lorenzatti, los planteos del proyecto de Plan Periurbano-Rural indican lo siguiente:
– Los lotes deben tener un frente mínimo de 80 metros.
– Del estudio hídrico integral de la zona surge -entre otras cuestiones- que, sólo se podrán habilitar nuevas actividades, usos, instalaciones y/o construcciones sobre la Ruta Pcial N° 70 hasta 500 m hacia el Sur y hasta 300 m hacia el Norte de la misma, ya que son las franjas que quedarían saneadas hídricamente con las obras de refuncionalización de dicha ruta.
– Cada emprendimiento deberá contar con su sistema de retención hídrica, para resolver su impacto cero. Deberá poseer un sistema d retención de líquidos pluviales, aprobado por Departamento de Estudios y proyectos, el cual descargará al sistema de drenaje de la Ruta Provincial Nº 70;
– Se deberán donar 1 O m sobre el frente de los terrenos lindantes a la Ruta Pcial Nº 70,para la ejecución de la calle colectora de la misma. Esto ya fue donado por los frentistas.
– Además, deberá poseer un retiro de las edificaciones cubiertas de 12 m desde la futura Línea Municipal. En el caso de lotes en esquina y/o pasantes, es decir que tengan más de un frente hacia ruta, calles y/o avenidas, deberán prever en uno solo de dichos frentes, un retiro de de las edificaciones cubiertas de 12 m desde la futura Línea Municipal. En ambos casos dicho espacio podrá destinarse para el reservorio pluvial y/o estacionamientos, los cuales estos últimos, podrán contener aleros semicubiertos.
– Deberá donarse sobre calle S. Dumont 12 m por el total de la traza. Cabe mencionar que hace pocos meses la EPE tendió redes de media tensión en la zona para reforzar la provisión a la zona de la UNRaf, lo que también requirió donaciones de terrenos.
– Para los límites de Concesión, se deberán establecer 15m de retiro en carácter de non edificandi, para la ejecución de futuras calles.
– En todos lo casos, deberá adoptarse un retiro de la edificación cubierta de 4 m desde ejes medianeros, libre de obstáculos para le paso de vehículos y/o maquinarias en caso de siniestros.
– Cada emprendimiento deberá incorporar una barrera forestal dentro del predio la cual deberá adecuarse a los lineamientos a acordar con las áreas pertinentes de planeamiento urbano y medioambiente.
La respuesta
Los concejales que permanecieron presentes durante la reunión tomaron nota de los reclamosm ya que el Plan Periurbano-Rural Zona Noroeste todavía está en fase de estudio y seguramente éstas no serán las únicas inquietudes que recibirán.
Mientras tanto, el tiempo pasa y la complejidad de los temas a resolver, más muchas inversiones que están esperando definiciones tanto del Concejo como del Ejecutivo, ameritan que el tema se convierta en una máxima prioridad entre los temas a tratar.
